養(yǎng)老地產開發(fā)相關法律法規(guī)及優(yōu)惠政策綜述
時間：2017-03-15作者：admin
在改革持續(xù)深入、經濟體制繼續(xù)市場化的背景下，在社會需求的刺激下，養(yǎng)老事業(yè)和產業(yè)將迎來一個蓬勃發(fā)展的時期。北京市國土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計劃里，第一次單獨列項養(yǎng)老設施用地，供應100公頃。無獨有偶，2013年年末，深圳市出臺的新政中也打破養(yǎng)老用地政策限制，以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經營性養(yǎng)老設施用地。雖然由于各種原因最終停止出讓，但一線城市的供地政策試點突破也預示著養(yǎng)老用地的供地政策限制將逐步放開。中國式養(yǎng)老地產盈利模式已經越趨明朗。
國內的養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)還處在探索階段，可能需要若干年才能初見端倪。2013年至今，在政策和頂層設計的推動下，各方面工作都有了長足進展，但仍然面臨缺乏總體規(guī)劃、制度標準不完善、監(jiān)管機制不到位、硬件軟件尚需創(chuàng)新完善等問題。
一、已公布實施的養(yǎng)老產業(yè)相關法律法規(guī)和政策文件
1、法律法規(guī)
《中華人民共和國老年人權益保障法》修訂版
《中華人民共和國老年人權益保障法》經1996年8月29日八屆全國人大常委會第21次會議通過；根據(jù)2009年8月27日十一屆全國人大常委會第10次會議《關于修改部分法律的決定》修正；2012年12月28日十一屆全國人大常委會第30次會議修訂，2012年12月28日中華人民共和國主席令第72號公布。2013年7月1日起施行。
新法的內容由原來的50條擴展到了85條，變化主要表現(xiàn)在明確了應對老齡化的戰(zhàn)略定位，將每年的農歷九月初九設立為老年節(jié)，對家庭養(yǎng)老做重新定位，重視老年人的精神需求，逐步建立多層次的養(yǎng)老和醫(yī)療保險體系，更加注重對老年人的日常服務，逐步提高對老年人的優(yōu)待水平，推進宜居環(huán)境建設，保障老年人參與公共事務的權利。
2、政策文件
（1）《國務院常務會議：深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的任務措施》
2013年 8月16日，國務院召開國務院常務會議，確定了《深化改革加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的任務措施》。
會議要求加強養(yǎng)老服務能力建設；分層分類提供養(yǎng)老服務；創(chuàng)新養(yǎng)老服務模式；切實加強農村養(yǎng)老服務；推動醫(yī)養(yǎng)融合發(fā)展，探索醫(yī)療機構與養(yǎng)老機構合作新模式。到2020年全面建成以居家為基礎、社區(qū)為依托、機構為支撐的覆蓋城鄉(xiāng)的多樣化養(yǎng)老服務體系，把服務億萬老年人的“夕陽紅”事業(yè)打造成蓬勃發(fā)展的朝陽產業(yè)，使之成為調結構、惠民生、促升級的重要力量。該任務措施明確提出要在政府“?；?、兜底線”的基礎上，讓社會力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的“主角”。
（2）《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》
2013年9月6日，國務院發(fā)布了《國務院關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》。
《意見》共分為四部分：第一部分是總體要求，第二部分是主要任務，第三部分是政策措施，第四部分是組織領導?！兑庖姟诽岢觯亟y(tǒng)籌把握四個關系：一是兼顧事業(yè)和產業(yè)，二是兼顧當前和長遠，三是兼顧中央和地方，四是兼顧城鎮(zhèn)和農村。該意見明確了我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的基本定位、依靠力量、主要路徑和最終目標，是指導今后一個時期我國養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的綱領性文件。
（3）《2013年民政部關于推進養(yǎng)老服務評估工作的指導意見》
2013年7月30日，民政部印發(fā)了《關于推進養(yǎng)老服務評估工作的指導意見》。《意見》指出，養(yǎng)老機構應將評估結果作為老年人入院、制定護理計劃和風險防范的主要依據(jù)。對于經評估屬于經濟困難的孤寡、失能、高齡、失獨等老年人，政府投資興辦的養(yǎng)老機構，應當優(yōu)先安排入住。《意見》還指出，老年人能力評估將以確定老年人服務需求為重點，突出老年人自我照料能力評估，評估指標應當涵蓋日常行為能力、精神衛(wèi)生情況、社會參與狀況等方面。對老年人經濟狀況、居住狀況等方面的評估，可根據(jù)當?shù)仄骄钏健B(yǎng)老服務資源狀況、護理或養(yǎng)老服務補貼相關政策等綜合制定?！兑庖姟芬蟾鞯?013年底前要根據(jù)本意見制定實施方案，確定開展評估地區(qū)范圍，做好組織準備工作，落實評估機構和人員隊伍。該指導意見是建立健全養(yǎng)老服務評估制度的指引性文件，并對各地的實施方案規(guī)定了時間節(jié)點。
3、行政法規(guī)及規(guī)劃文件
（1）《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》
2011年9月17日，國務院印發(fā)關于《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》的通知（國發(fā)〔2011〕28號），在主要任務中明確提出發(fā)展老齡服務業(yè)。規(guī)劃提出要統(tǒng)籌發(fā)展機構養(yǎng)老服務。按照統(tǒng)籌規(guī)劃、合理布局的原則，加大財政投入和社會籌資力度，推進供養(yǎng)型、養(yǎng)護型、醫(yī)護型養(yǎng)老機構建設。積極推進養(yǎng)老機構運營機制改革與完善，探索多元化、社會化的投資建設和管理模式。進一步完善和落實優(yōu)惠政策，鼓勵社會力量參與公辦養(yǎng)老機構建設和運行管理。規(guī)劃要求“十二五”期間，新增各類養(yǎng)老床位342萬張。
（2）《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》
2011年12月16日，國務院辦公廳印發(fā)關于《社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015年）》的通知（國辦發(fā)〔2011〕）60號。其在目標和任務中明確指出：通過新建、擴建、改建、購置等方式，因地制宜建設養(yǎng)老服務設施。新建小區(qū)要統(tǒng)籌規(guī)劃，將養(yǎng)老服務設施建設納入公建配套實施方案。鼓勵通過整合、置換或轉變用途等方式，將閑置的醫(yī)院、企業(yè)、農村集體閑置房屋以及各類公辦培訓中心、活動中心、療養(yǎng)院、小旅館、小招待所等設施資源改造用于養(yǎng)老服務。通過設備和康復輔具產品研發(fā)、養(yǎng)老服務專用車配備和信息化建設，全面提升社會養(yǎng)老服務能力。
（3）《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》
2012年7月11日，國務院印發(fā)關于《國家基本公共服務體系“十二五”規(guī)劃》的通知（國發(fā)〔201〕29號）。其中，在第六章基本社會服務中針對基本養(yǎng)老服務，明確指明：適應人口老齡化趨勢，有條件的地方可發(fā)放高齡老年人生活補貼和家庭經濟困難的老年人養(yǎng)老服務補貼。將符合條件的農村老人全部納入農村五保供養(yǎng)范圍，實行分散供養(yǎng)與集中供養(yǎng)相結合，適度提高供養(yǎng)標準。建立健全養(yǎng)老服務體系，鼓勵居家養(yǎng)老，拓展社區(qū)養(yǎng)老服務功能，增強公益性養(yǎng)老服務機構服務能力，鼓勵通過公建民營、民辦公助等方式引導社會資本參與養(yǎng)老服務機構建設和管理運行。在養(yǎng)老服務體系建設工程方面，提出：充分利用現(xiàn)有資源，加快專業(yè)化的老年養(yǎng)護機構和社區(qū)日間照料中心建設。增加養(yǎng)老床位300多萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)達到30張。支持有需求的失能老年人實行家庭無障礙設施改造。培養(yǎng)培訓具有資質的專業(yè)養(yǎng)老服務人員?！?/p>
4、部門規(guī)章
（1）《中央專項彩票公益金支持農村幸福院項目管理辦法》
2013年4月28日，財政部、民政部以財綜〔2013〕56號印發(fā)《中央專項彩票公益金支持農村幸福院項目管理辦法》。
辦法所稱中央專項彩票公益金支持農村幸福院項目（以下簡稱項目），是指2013年至2015年由財政部安排中央專項彩票公益金，支持開展的農村幸福院設施修繕和設備用品配備等工作。農村幸福院，是指由村民委員會進行管理，為農村老年人提供就餐、文化娛樂等照料服務的公益性活動場所。包括農村老年人日間照料中心、托老所、老年灶、老年人活動中心等。該辦法為農村養(yǎng)老項目提供了專項資金補助。
（2）《養(yǎng)老機構設立許可辦法》
《養(yǎng)老機構設立許可辦法》經2013年6月27日民政部部務會議通過，2013年6月28日中華人民共和國民政部令第48號公布。2013年7月1日起施行。它為開辦養(yǎng)老機構設立了準入門檻，包括床位數(shù)在10張以上，有與開展服務相適應的管理人員、專業(yè)技術人員和服務人員，有符合養(yǎng)老機構相關規(guī)范和技術標準，符合國家環(huán)境保護、消防安全、衛(wèi)生防疫等要求的基本生活用房、設施設備和活動場地等。
（3）《養(yǎng)老機構管理辦法》
《養(yǎng)老機構設立許可辦法》經2013年6月27日民政部部務會議通過，2013年6月28日中華人民共和國民政部令第49號公布。2013年7月1日起施行。該辦法明確了養(yǎng)老機構的管理要求和監(jiān)管部門，對養(yǎng)老機構的服務內容、內部檢查、監(jiān)督管理做了規(guī)定。按照管理辦法，養(yǎng)老機構應為老年人建立健康檔案，組織定期體檢，做好疾病預防工作。養(yǎng)老機構應當實行24小時值班，做好老年人安全保障工作。養(yǎng)老機構中從事醫(yī)療、康復、社會工作等服務的專業(yè)技術人員，應當持有關部門頒發(fā)的專業(yè)技術等級證書上崗。養(yǎng)老機構應當在醒目位置公示各類服務項目收費標準和收費依據(jù)，并遵守國家和地方政府價格管理有關規(guī)定。
5、地方性法規(guī)和發(fā)展指導意見
隨著中央相關法律法規(guī)和發(fā)展指導意見的頒布，各地地方政府也根據(jù)法律和中央政府文件精神，相繼發(fā)布了地方性的關于養(yǎng)老事業(yè)、養(yǎng)老養(yǎng)生產業(yè)的管理法規(guī)和發(fā)展指導意見。比較有代表性的有北京、上海等地公布的相關文件。
（1）《北京市人民政府關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見》
2013年10月12日，北京在全國率先出臺了《北京市人民政府關于加快推進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的意見》（京政發(fā)〔2013〕32號），以實際行動貫徹落實國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》的政策部署?！兑庖姟诽岢?，扶持居家和社區(qū)養(yǎng)老服務發(fā)展，鼓勵個人利用家庭資源就近就便開展為老服務。同時，將制定社區(qū)托老所管理辦法，確立社區(qū)托老所的設置標準、職責功能等制度規(guī)范，社區(qū)托老所按照民辦非企業(yè)或工商登記的相關規(guī)定進行登記；社會資本可以利用居民住宅舉辦社區(qū)托老所。
（2）《北京市人民政府關于加快本市養(yǎng)老機構建設的實施辦法》
2013年10月31日，北京市又在全國率先出臺了相應配套落實文件《北京市人民政府辦公廳印發(fā)關于加快本市養(yǎng)老機構建設實施辦法的通知》（京政辦發(fā)〔2013〕56號）。通知明確了北京市養(yǎng)老機構建設的目標為2015年12萬張養(yǎng)老床位，2020年為16萬張；養(yǎng)老機構的供地與建設方式；提出鼓勵與扶持政策，提高了非營利養(yǎng)老機構床位的補貼力度；加大了政府投入力度；強調了配套醫(yī)療服務的建設和保障措施。
（3）《上海市養(yǎng)老機構條例》
《上海市養(yǎng)老機構條例》由上海市第十四屆人民代表大會常務委員會第十一次會議于2014年2月25日通過并公布，自2014年6月1日起施行。
條例明確政府應當通過補助投資、購買服務等方式，鼓勵支持社會力量舉辦、運營養(yǎng)老機構。針對當前部分政府投資辦養(yǎng)老機構建設標準過高、偏離基本養(yǎng)老服務保障等問題，條例也作出相關規(guī)定，其入住條件和評估標準由民政部門制定。在稅收、行政事業(yè)性收費和經營性收費方面，養(yǎng)老機構依法享受規(guī)定的優(yōu)惠。上海市將1998年頒布的《養(yǎng)老機構管理辦法》上升為地方立法，是民政部令48號、49號的地方版，有較強參考和指導意義。
二、養(yǎng)老地產優(yōu)惠政策
對由房地產開發(fā)商微利經營的老年地產應視同為非盈利單位，給予相關的優(yōu)惠政策。
具體地說，在開發(fā)建設階段應按社會公益性建設項目減免土地使用費、市政配套費用其他可減免的稅費；根據(jù)國辦發(fā)[2006]6號、民政部[2005]170號、鄂政辦發(fā)[2007]45號等文件精神，民辦老年地產，享受以下優(yōu)惠政策：
1、對符合規(guī)劃的養(yǎng)老服務機構和項目，優(yōu)先審批；
2、對新建養(yǎng)老服務業(yè)項目用地，在地價上適當給予優(yōu)惠，其國有土地使用權出讓金收取標準適當降低；
3、經民政部門審批認定的養(yǎng)老服務機構，免交城市建設和房屋建設的行政事業(yè)性收費；市政基礎設施配套建設費酌情給予減免；免交水、電、氣增容費和供排水設施使用費；
4、對非營利性養(yǎng)老服務機構，免征企業(yè)所得稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；
5、金融機構為養(yǎng)老服務業(yè)提供信貸支持等等。
